domingo, 17 de febrero de 2013

Valor de salida en subastas judiciales inmobiliarias. Supuestos generales y especialidad de inmueble hipotecado. Art 666 Vs 682 LEC

Valor de salida en subastas judiciales inmobiliarias. Supuestos generales y especialidad de inmueble hipotecado. Art 666 Vs 682 LEC

El valor de salida en una subasta judicial de un inmueble, es el resultante de deducir al valor de tasación (pactado en la escritura o pericial, según los casos) el montante de las cargas previas que consten en el Registro a aquélla que se está ejecutando.

La particularidad prevista en el art. 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil no resulta a la luz de dicha Ley incompatible con la previsión contemplada en el art. 666 para el procedimiento de apremio (cfr. Resolución DGRN de 19 de julio de 2007). Sin embargo, como suele ser habitual, la ciencia del derecho se encuentra abonada a la confrontación interpretativa y corolario de la tesis contraria, entre otras, es la SAP de Madrid de 6 de febrero de 2007, sección 18.ª (Id Cendoj: 258079370182007200029): “Por ello, si la finalidad del artículo 666 LEC es la regulación de la forma en que han de valorarse los bienes inmuebles para su subasta, es claro que tal precepto es de carácter general en la ejecución pero inaplicable cuando existe una norma específica para la ejecución hipotecaria que exige que el precio a efectos de subasta este determinado en la escritura de manera que sin tal requisito no sería adecuado este procedimiento, el cual solo podrá concluir de forma anormal, sin perjuicio de las reglas generales aplicables a todo proceso en el supuesto previsto en el artículo 688.3 LEC ”.

Así, la referencia del art. 666 LEC al avalúo, cuando se trate de ejecuciones hipotecarias, por la especialidad del art. 682, deberá referirse al valor de salida fijado en la escritura de constitución de la hipoteca.

Articulo 666. Valoración de inmuebles para su subasta.

1. Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo, realizado de acuerdo con lo previsto en los artículos 637 y siguientes de esta Ley, el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera despachado ejecución cuya preferencia resulte de la certificación registral de dominio y cargas.

Esta operación se realizará por el Secretario Judicial descontando del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total garantizado que resulte de la certificación de cargas o, en su caso, el que se haya hecho constar en el Registro con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 657.

2. Si el valor de las cargas o gravámenes iguala o excede del determinado para el bien, el tribunal alzará el embargo.

Articulo 682. Ambito del presente capítulo.

1. Las normas del presente capítulo sólo serán aplicables cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes pignorados o hipotecados en garantía de la deuda por la que se proceda.

2. Cuando se persigan bienes hipotecados, las disposiciones del presente capítulo se aplicarán siempre que, además de lo dispuesto en el apartado anterior, se cumplan los requisitos siguientes:

1.º Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.

2.º Que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones.

En la hipoteca sobre establecimientos mercantiles se tendrá necesariamente por domicilio el local en que estuviere instalado el establecimiento que se hipoteca.

3. El Registrador hará constar en la inscripción de la hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior.

El Real Decreto Ley 8/2011 de 1 de julio ha modificado diversos preceptos relativos a las subastas de inmuebles, entre ellos el art. 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ahora establece que, si en el acto de la subasta no hubiere ningún postor, el acreedor podrá pedir la adjudicación de los bienes por cantidad igual o superior al 60% de su valor de tasación, en lugar del 50% establecido con anterioridad. La reciente Disposición Adicional Sexta de la reforma de 11 de octubre de 2011, Real Decreto 1273/2011 de 16 de septiembre, establece que si no hay postores, y la subasta es de inmuebles distintos de la vivienda habitual del deudor, el acreedor puede pedir la adjudicación por cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si el inmueble objeto de la ejecución es vivienda habitual del deudor el tipo de adjudicación sin postores es el 60%.

 

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